2020-05-07
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財綜[2015]15號
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國土資源廳（局）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、局），中國人民銀行上?？偛?、各分行、營業(yè)管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、銀監(jiān)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局、國土資源局、建設(shè)局：
為貫徹落實黨的十八屆三中全會精神，提高公共租賃住房供給效率，按照《財政部關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》（財金[2014]76號）和《財政部關(guān)于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南（試行）的通知》（財金[2014]113號）有關(guān)要求，現(xiàn)就運用政府和社會資本合作模式（Public-Private Partnership）推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的有關(guān)事宜通知如下：
一、充分認(rèn)識運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的重要意義
政府和社會資本合作模式是政府與社會資本在公共服務(wù)領(lǐng)域建立的一種長期合作關(guān)系，通過這種合作和管理過程，可以更有效率地為社會提供公共服務(wù)。運用這種模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理，有利于轉(zhuǎn)變政府職能，提升保障性住房資源配置效率；有利于消化庫存商品住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；有利于提升政府治理能力，改善住房保障服務(wù)。運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理，作為一項政策創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，對于穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生具有十分重要意義，各地要充分認(rèn)識這項工作的重要性，積極有序開展試點工作。
二、運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的基本目標(biāo)和原則
（一）基本目標(biāo)。通過運用政府和社會資本合作模式，發(fā)揮政府與社會資本各自優(yōu)勢，把政府的政策意圖、住房保障目標(biāo)和社會資本的運營效率結(jié)合起來，逐步建立“企業(yè)建房、居民租房、政府補貼、社會管理”的新型公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理模式，有效提高公共租賃住房服務(wù)質(zhì)量和管理效率。
（二）基本原則。
1.政府組織，社會參與。政府根據(jù)本地區(qū)公共租賃住房需求狀況，制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，組織合適的公共租賃住房項目開展政府和社會資本合作試點，選擇社會資本參與投資建設(shè)和運營管理公共租賃住房。
2.權(quán)責(zé)清晰，各司其職。在公共租賃住房項目合同中，明確政府與社會資本的各自責(zé)任，按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險。
3.激勵相容，提高效率。通過綜合運用多種政策手段，建立動態(tài)調(diào)整的租金價格機制，確保社會資本具有穩(wěn)定合理的投資回報；建立嚴(yán)格的績效評價機制，對項目運作、住房保障服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行綜合考核評價，確保公共租賃住房項目建設(shè)運營達(dá)到預(yù)期效果。
三、公共租賃住房項目政府和社會資本合作模式和條件
（一）公共租賃住房政府和社會資本合作項目的基本模式。運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理，主要是政府選擇社會資本組建公共租賃住房項目公司，項目公司與政府簽訂合同，負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)計、投資建設(shè)、運營、維護(hù)管理任務(wù)，在合同期內(nèi)通過“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”獲得合理投資回報，依法承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險；政府負(fù)責(zé)提供政策支持，定期調(diào)整公共租賃住房租金價格，加強公共租賃住房工程建設(shè)及運營維護(hù)質(zhì)量監(jiān)管。合同期滿后，項目公司終結(jié)，并按合同約定作善后處理。政府對項目公司承擔(dān)有限責(zé)任，不提供擔(dān)?；虺兄Z。
（二）公共租賃住房政府和社會資本合作項目的基本條件。適合運用政府和社會資本合作模式的公共租賃住房項目應(yīng)當(dāng)同時具備以下條件：1.已納入住房保障規(guī)劃和年度計劃。2.項目規(guī)劃所在區(qū)域交通便利，學(xué)校、醫(yī)院等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。3.戶型建筑面積符合公共租賃住房條件。戶型建筑面積以40平方米左右的小戶型為主，單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)。4.承租公共租賃住房的保障對象數(shù)量穩(wěn)定。5.保障對象按市場租金水平向項目公司繳納住房租金。6.政府按保障對象支付能力給予分檔補貼及其他政策支持。7.公共租賃住房運營期限不少于15年。
四、公共租賃住房政府和社會資本合作項目的適用范圍
適用政府和社會資本合作模式的公共租賃住房項目主要包括：（一）政府自建自管項目；（二）政府收購的符合公共租賃住房條件的存量商品住房項目；（三）符合公共租賃住房條件且手續(xù)完備、債務(wù)清晰的停工未完工程項目；（四）以企業(yè)為主建設(shè)管理的公共租賃住房項目。
對于存量和在建的項目，特別是債務(wù)規(guī)模比較大的政府融資平臺公司持有的公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)在科學(xué)評估的基礎(chǔ)上，采取招投標(biāo)、拍賣、掛牌等法律法規(guī)規(guī)定的方式將公共租賃住房資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給項目公司，實行規(guī)范的政府和社會資本合作模式運作，轉(zhuǎn)讓收入優(yōu)先用于償還對應(yīng)的存量政府債務(wù)；對于擬新建和收購的項目，從規(guī)劃、設(shè)計、投資建設(shè)、運營、管理全過程均可按政府和社會資本合作模式運作。
五、規(guī)范運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理
（一）建立公共租賃住房政府和社會資本合作項目庫。各地應(yīng)認(rèn)真梳理、科學(xué)甄別適合政府和社會資本合作模式的公共租賃住房項目，建立項目儲備庫。政府和社會資本合作的公共租賃住房項目由市縣財政部門會同同級住房保障部門從存量和新增項目中篩選。
（二）做好項目前期論證和準(zhǔn)備工作。市縣財政部門會同同級住房保障部門引入第三方中介機構(gòu)和專家，對擬實施政府和社會資本合作的公共租賃住房項目進(jìn)行必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)性、合規(guī)性評估和物有所值評價，論證項目是否滿足政府和社會資本合作項目的必要條件。在此基礎(chǔ)上，財政部門應(yīng)組織開展政府和社會資本合作項目財政承受能力論證工作，通過識別、測算項目的各項財政支出責(zé)任，科學(xué)評估項目實施對當(dāng)前及今后年度財政支出的影響，為項目財政預(yù)算管理提供依據(jù)，以保障政府切實履行合同義務(wù)，有效防范和控制財政風(fēng)險，促進(jìn)項目可持續(xù)發(fā)展。
（三）選擇合作伙伴。按照《中華人民共和國政府采購法》、《財政部關(guān)于印發(fā)<政府和社會資本合作項目政府采購管理辦法>的通知》（財庫〔2014〕215號）等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，綜合考慮企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績、技術(shù)和管理能力、資金實力、服務(wù)質(zhì)量、信譽等因素，擇優(yōu)選擇公共租賃住房項目合作伙伴。
（四）籌組項目公司。按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、市場運作、利益分享、風(fēng)險分擔(dān)”的原則，由合作企業(yè)組建項目公司，具體負(fù)責(zé)公共租賃住房項目的設(shè)計、投資、建設(shè)、運營、維護(hù)和管理。
（五）簽訂合作合同。合同的主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：公共租賃住房項目名稱、建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、資金籌集、合作期限、戶型結(jié)構(gòu)、運營期限、維修維護(hù)責(zé)任；住房保障服務(wù)的數(shù)量、質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)；公共租賃住房租金價格及調(diào)整機制；合同期滿后項目移交的內(nèi)容、方式、程序及驗收標(biāo)準(zhǔn)，涉及資產(chǎn)處置的，應(yīng)當(dāng)事先約定政府與社會資本收益分享比例；建設(shè)和運營管理的風(fēng)險分擔(dān)機制；項目終止的條件、流程和終止補償；違約責(zé)任；爭議解決方式等內(nèi)容。
（六）建立監(jiān)管和績效評價機制。政府對公共租賃住房政府和社會資本合作項目運作、服務(wù)質(zhì)量和資金使用效率等進(jìn)行全過程監(jiān)管和綜合考核評價，認(rèn)真把握和確定服務(wù)價格和項目收益指標(biāo)，加強成本監(jiān)審、考核評估、價格調(diào)整審核，引入第三方進(jìn)行社會評價，評價結(jié)果向社會公示，并作為項目價格、政府補貼、合作期限等調(diào)整的依據(jù)。
六、構(gòu)建政府支持政府和社會資本合作模式公共租賃住房的政策體系
（一）財政政策。市縣財政部門統(tǒng)籌運用各級政府安排用于公共租賃住房的資金，通過貸款貼息方式支持公共租賃住房政府和社會資本合作項目購建和運營管理，具體貼息辦法按照財政部印發(fā)的《城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款貼息辦法》（財綜〔2014〕76號）規(guī)定執(zhí)行。同時，根據(jù)公共租賃住房保障對象的支付能力給予分檔補貼，重點對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭發(fā)放租賃補貼，配合同級住房保障部門督促保障對象按照合同約定的市場租金水平向項目公司繳納住房租金。對于試行公共租賃住房政府和社會資本合作項目試點的地區(qū)，中央財政不改變城鎮(zhèn)保障性安居工程資金分配方式。
（二）稅費政策。對公共租賃住房建設(shè)按照國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金；落實現(xiàn)行有關(guān)公共租賃住房購建和運營管理稅收優(yōu)惠政策。
（三）土地政策。一是新建公共租賃住房建設(shè)用地可以租賃方式取得，租金收入作為土地出讓收入納入政府性基金預(yù)算管理。二是對于新建公共租賃住房項目，以及使用劃撥建設(shè)用地的存量公共租賃住房項目，經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)，政府可以土地作價入股方式注入項目公司，支持公共租賃住房政府和社會資本合作項目，不參與公共租賃住房經(jīng)營期間收益分享，但擁有對資產(chǎn)的處置收益權(quán)。三是在新建公共租賃住房政府和社會資本合作項目中，可以規(guī)劃建設(shè)一定比例建筑面積的配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施用于出租和經(jīng)營，以實現(xiàn)資金平衡并有合理盈利，但不得用于銷售和轉(zhuǎn)讓。
（四）收購政策。對于收購符合公共租賃住房條件的存量商品住房項目，按照政府搭橋、公司主導(dǎo)、雙方自愿、保本不虧的原則確定收購價格；也可以按當(dāng)?shù)毓沧赓U住房建設(shè)成本及合理收益率確定收購價格。
（五）融資政策。一是銀行業(yè)金融機構(gòu)要在房地產(chǎn)開發(fā)貸款大項下建立公共租賃住房開發(fā)貸款的明細(xì)核算，對公共租賃住房貸款單獨核算、單獨管理、單獨考核，根據(jù)自身實際，在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，加大對政府和社會資本合作模式公共租賃住房試點項目的信貸支持力度。二是鼓勵社?；?、保險資金等公共基金通過債權(quán)、股權(quán)等多種方式支持項目公司融資。三是支持項目公司發(fā)行企業(yè)債券，適當(dāng)降低中長期企業(yè)債券的發(fā)行門檻。四是支持以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產(chǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），探索建立以市場機制為基礎(chǔ)、可持續(xù)的公共租賃住房投融資模式。
七、扎實做好政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目實施工作
（一）落實工作責(zé)任。財政部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家稅務(wù)總局等相關(guān)部門完善落實財稅支持政策；國土資源部會同財政部完善落實土地供應(yīng)支持政策；人民銀行、銀監(jiān)會指導(dǎo)督促金融機構(gòu)做好金融服務(wù)工作。地方各級財政、住房保障、國土、人民銀行、銀監(jiān)會等部門，按照職責(zé)分工落實工作責(zé)任。同時，地方各級財政部門要會同住房保障部門結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目試點方案，指導(dǎo)項目具體實施工作。
（二）建立工作機制。各級財政、住房保障、國土、人民銀行、銀監(jiān)會等部門，要建立政府和社會資本合作模式公共租賃住房部門聯(lián)席會議，專門研究解決運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理過程中出現(xiàn)的問題，聯(lián)席會議各部門要加強協(xié)作，密切配合，確保各項政策措施落到實處，規(guī)范開展政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目試點。
（三）開展項目試點。2015年，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)抓緊組織開展政府和社會資本合作模式公共租賃住房項目試點工作，政府和社會資本合作模式公共租賃住房試點項目由市縣財政部門會同同級住房保障部門篩選，報省級財政部門會同住房保障部門共同審核確認(rèn)后實施。對于市縣篩選的公共租賃住房項目，每省可選擇一定數(shù)量的項目開展試點。對于擬實施的試點項目，省級財政部門應(yīng)當(dāng)會同住房保障部門將項目區(qū)位、投資規(guī)模、建筑面積和套數(shù)、合作方式、合作期限、資金來源等情況報財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。
中華人民共和國財政部 中華人民共和國國土資源部 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 國家稅務(wù)總局 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 2015年4月21日